Ejecución hipotecaria

¿Qué es una ejecución hipotecaria?

La mayoría de la gente compra una casa pidiendo prestado parte del valor de compra, generalmente de un banco o compañía hipotecaria. En otras ocasiones, un propietario puede pedir prestado dinero después de haber comprado su casa, dando como garantía el capital acumulado en la misma. Esto se llama “línea de crédito con garantía hipotecaria”. A veces la gente refinancia su préstamo hipotecario y lo combina con una línea de crédito con garantía hipotecaria. En todos estos casos, el prestamista en general impone un derecho de retención sobre la casa para garantizar el pago del préstamo. Cuando un propietario no realiza los pagos adeudados del préstamo (entra en mora), el prestamista puede ejecutar la hipoteca, o sea que puede forzar la venta de la casa para pagar el saldo del préstamo.

Para obtener más información sobre las leyes de ejecución hipotecaria, consulte (en inglés):

• Proceso de ejecución hipotecaria — Código Civil, sección 2924
• Consultores de ejecución hipotecaria — Código Civil, sección 2945

Las leyes sobre ejecuciones hipotecarias cambian con frecuencia. Consulte siempre las leyes más recientes..

Haga clic para encontrar ayuda legal con una ejecución hipotecaria en su condado (en inglés).

Tipos de ejecuciones hipotecarias

En California, los prestamistas pueden ejecutar una escritura de fideicomiso o una hipoteca usando un proceso de ejecución no judicial (fuera de las cortes) o un proceso de ejecución judicial (utilizando las cortes). En nuestro estado se usa más comúnmente el proceso de ejecución no judicial.

• Ejecución no judicial: es el tipo más común de ejecución hipotecaria en California. Se usa cuando existe una cláusula de poder de venta en la escritura de fideicomiso que garantiza el préstamo hipotecario otorgándole al fiduciario la autoridad para vender la casa para pagar el saldo del préstamo a solicitud del prestamista, siempre y cuando el prestatario esté en mora (no realice los pagos).

Cuando un prestamista usa el proceso de ejecución no judicial contra un prestatario que deja de pagar la hipoteca de su residencia primaria, el prestamista renuncia a su derecho a cobrar un fallo de deficiencia contra el prestatario. Pero la mayoría de los prestamistas prefieren este proceso de todas maneras, porque es mucho más rápido y menos costoso.

• Ejecución judicial: este tipo de ejecución se realiza iniciando un caso legal para que la corte dicte una orden para vender la casa (ejecutar el préstamo). Se usa cuando no hay una cláusula de poder de venta en la hipoteca o la escritura de fideicomiso. Generalmente, después de que la corte ordene la venta de su casa, se subastará al mejor postor.

Las ejecuciones judiciales son muy raras en California. Una ejecución judicial permite al prestamista obtener un fallo de deficiencia contra el prestatario. PERO el propietario tiene el “derecho de redención”, que le permite volver a comprar su casa de la persona que la adquirió en la subasta por 1 año después de la venta. Este proceso es más largo y costoso que una ejecución no judicial.

Proceso de ejecución hipotecaria

Los pasos principales para una ejecución no judicial, que se aplica en la mayoría de las ejecuciones hipotecarias de California, son los siguientes.

1. El prestamista TIENE QUE contactarlo a usted y a los demás prestatarios del préstamo hipotecario para evaluar su situación financiera y explorar sus opciones para evitar la ejecución (esto se llama “evaluación para evitar la ejecución hipotecaria”). El prestamista:
   • No puede iniciar el proceso de ejecución hasta por lo menos 30 días después de haberse puesto en contacto con usted para hacer la evaluación, y
   • Le tiene que notificar en ese primer contacto que tiene el derecho de solicitar otra reunión para considerar cómo evitar la ejecución hipotecaria. La reunión se tiene que organizar en un plazo de 14 días.
   • Usted puede autorizar a un abogado, agencia de consejería de vivienda certificada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) u otro asesor que hable en su nombre con el prestamista sobre cómo evitar una ejecución hipotecaria. No se lo puede forzar a aceptar el plan que su representante y el prestamista elaboraron durante sus reuniones.

2. Si usted y el prestamista no han llegado a un acuerdo para evitar la ejecución hipotecaria, el prestamista puede registrar un Aviso de mora en el condado donde se encuentra su casa, por lo menos 30 días antes de contactarlo para la evaluación para evitar la ejecución hipotecaria. Esto marca el comienzo del proceso formal y público de ejecución hipotecaria. El prestamista le enviará una copia de este aviso por correo certificado en un plazo de 10 días laborales de haberlo registrado. A partir de allí, tendrá 90 días de la fecha en que se registró el Aviso de mora para “resolver” (arreglar, en general pagando lo que debe) la mora.
   • ALERTA: Como el Aviso de mora se registra como documento público, muchas empresas fraudulentas y embaucadores examinan los registros públicos para enviar a los prestatarios en mora ofertas de “ayuda” para no perder sus casas. Estas compañías fraudulentas le pueden sacar dinero y después no hacen nada para ayudarlo. Hay servicios gratis disponibles del gobierno y de organizaciones sin fines de lucro para ayudar a los prestatarios. Haga clic para encontrar ayuda legal con una ejecución hipotecaria (en inglés) en su condado.

3. Si no paga lo que debe, se registrará un Aviso de venta (por lo menos 90 días después de haberse registrado el Aviso de mora). El Aviso de venta indica que el fiduciario venderá su casa en subasta en un plazo de 21 días.El Aviso de venta tiene que:
   • Ser enviado a usted por correo certificado.
   • Ser publicado semanalmente en un periódico de circulación general del condado donde está ubicada su casa, durante 3 semanas consecutivas antes de la fecha de venta.
   • Ser fijado a su propiedad y también en un lugar público, en general en el edificio de su corte local.
   • Indicar la fecha, hora y lugar de la venta de ejecución hipotecaria; la dirección de la propiedad; el nombre, dirección y número de teléfono del fiduciario; y una declaración de que la propiedad se venderá en una subasta pública.

4. La propiedad se puede vender en una subasta pública por lo menos 21 días después de la fecha de registro del Aviso de venta. El mejor postor tiene que pagar el monto total de su oferta inmediatamente, con efectivo o un cheque de caja. El mejor postor recibirá una escritura de fideicomiso una vez que se complete la venta. En general el prestamista presentará una postura en la subasta, por el monto del saldo adeudado más los costos de ejecución hipotecaria. Si nadie más hace una oferta, su casa irá al prestamista.

Nota: Antes de comenzar el proceso de ejecución hipotecaria, el prestamista o administrador del préstamo le puede enviar cartas (durante un periodo de varios meses) demandando el pago. Estas cartas NO son avisos de mora.

Cómo parar la venta de ejecución hipotecaria
Tiene hasta 5 días antes de la venta de ejecución hipotecaria para solucionar la mora y parar el proceso. Esto se llama “restauración” del préstamo. Durante este periodo de 21 días después de registrarse el Aviso de venta, cualquier persona o institución (como un banco) que tenga un interés en su casa tiene el derecho de redimir la casa hasta la fecha de ejecución no judicial o subasta. Esto quiere decir que tienen que pagar el monto completo del préstamo.

Después de la ejecución hipotecaria

La persona que compre su casa en la venta de ejecución hipotecaria o subasta no puede simplemente cambiar el cerrojo de su casa. El nuevo dueño tiene que entregarle legalmente un aviso escrito de 3 días para “desalojar” (mudarse) y, si NO se muda en esos 3 días, iniciar un proceso formal de desalojo en la corte para obtener posesión de su casa. Este proceso típicamente toma varias semanas. Haga clic para obtener más información sobre el proceso de desalojo.

Derechos de los inquilinos durante una ejecución hipotecaria

Si hay inquilinos en la casa que se vendió por ejecución hipotecaria, el nuevo dueño tiene que cumplir con el acuerdo de alquiler existente. PERO si los inquilinos tienen un alquiler de mes a mes, o el propietario también vive en la casa que se está ejecutando, el nuevo dueño puede desalojar a los inquilinos y al ex propietario. En estos casos, el nuevo dueño puede (1) ofrecer a los inquilinos existentes un nuevo acuerdo de alquiler o renta o (2) iniciar un caso de desalojo en la corte. Si el nuevo dueño decide desalojar a los inquilinos existentes (que no son el ex dueño), les tiene que dar un aviso de por lo menos 90 días antes de iniciar un caso de desalojo.

• Además, los inquilinos u ocupantes de propiedades adquiridas en una ejecución hipotecaria pueden tener ciertos derechos adicionales. Si un inquilino u ocupante no fue nombrado en la demanda de desalojo, es posible que dicho inquilino pueda disputar el desalojo en cualquier momento durante el caso o incluso después de que se emita el fallo de desalojo. Si está siendo desalojado por un propietario que adquirió la propiedad en una ejecución hipotecaria, hable con un abogado o llame a la Tenant Foreclosure Hotline (Línea de asistencia de ejecución hipotecaria para inquilinos) al 1-888-495-8020 para saber más sobre sus derechos.

En algunas ciudades de California, los inquilinos pueden tener el derecho a quedarse en el edificio. Las ciudades con leyes de control de desalojos o alquileres (en inglés) prohíben que los nuevos dueños usen la ejecución hipotecaria como justificativo para desalojar a los inquilinos.

Nota: Si usted es el inquilino y quiere saber si el lugar que alquila se encuentra en ejecución hipotecaria, puede registrar en la oficina del registrador del condado (en inglés) un formulario llamado Solicitud de aviso, para pedir que le notifiquen en caso de que se inicie un proceso de ejecución hipotecaria. De esa manera usted, el inquilino, recibirá una copia del Aviso de mora y el Aviso de venta, y sabrá cuál es el estado de la ejecución hipotecaria. Puede comprar un formulario de Solicitud de aviso en cualquier negocio que venda formularios legales o lo puede obtener del departamento de servicio a clientes de una compañía de títulos ("title company" en inglés).

Ayuda para los inquilinos durante una ejecución hipotecaria

Hay recursos para inquilinos para obtener más información sobre sus opciones. Lea Tenants' Rights in Foreclosed on Properties (Derechos de los inquilinos en propiedades ejecutadas) (en inglés).  Los inquilinos también pueden llamar a la Tenant Foreclosure Hotline (Línea de asistencia de ejecución hipotecaria para inquilinos) al 1-888-495-8020.

Lea más detalles sobre las leyes federales que protegen a los inquilinos en propiedades ejecutadas (en inglés).

Para obtener más información, hable con un abogado. Haga clic si necesita ayuda para encontrar un abogado.

Más información sobre ejecuciones hipotecarias

ForeclosureInfoCA.org: Esta página, un proyecto del Public Interest Clearinghouse y el Colegio de Abogados de California, lo puede remitir a recursos de ayuda legal, lo asesora sobre cómo evitar las ejecuciones hipotecarias y le brinda información sobre cómo comprar una casa (en inglés).

Una guía de recursos hipotecarios en California: Este sitio, patrocinado por el California Department of Consumer Affairs (Departamento de Asuntos del Consumidor de California), le brinda información sobre cómo comprar y ser propietario de una casa, y también cómo encontrar ayuda con su préstamo hipotecario (en inglés).

Housing and Economic Rights Advocates (Defensores de los derechos económicos y de vivienda): Cuenta con folletos, consejos e información para el consumidor para ayudarlo a estar mejor informado sobre las ejecuciones hipotecarias, cómo trabajar con prestamistas y otros recursos (en inglés).

Tenants Together - Ley y Recursos (en inglés): Más información para inquilinos sobre sus derechos y sobre recursos disponibles para ayudarlos.

U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD, por sus siglas en inglés) (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU.): Esta guía para evitar las ejecuciones hipotecarias contiene enlaces que lo pueden ayudar a encontrar a un consejero certificado de vivienda de HUD, aprender sobre opciones de refinanciamiento y comprender los pasos que deben tomar los propietarios para evitar la ejecución hipotecaria (en inglés).